Бывают ситуации, когда продавец предлагает купить квартиру по договору переуступки. У покупателей при этом возникает ряд вопросов.
Как купить квартиру в новостройке по переуступке? Какие могут быть риски и нюансы? Постараемся ответить на эти вопросы в данной статье.
Пока дом строится, и квартира не находится в собственности, можно переуступить права на жилье. В сделке будет три участника: застройщик, первичный право приобретатель и конечный покупатель.
Первичный приобретатель – это либо физ. лицо (частный инвестор, обычный дольщик), или же юр. лицо (оптовый инвестор, подрядная организация).
Предметом сделки выступает право требования. Единственным и безусловным подтверждением права требования на квартиру является Договор долевого участия (ДДУ).
Читайте также: как осуществляется покупка квартиры у застройщика
С целью уменьшения рисков, покупателю, заключающему договор, следует
1) Убедиться в надежности застройщика (посмотреть разрешительную документацию, проверить статус земельного участка на сайте Росреестра, узнать о предыдущих проектах строительной компании, сроке ее существования, репутации, оценить ход строительства дома).
2) Собрать нужные документы. Продавец должен предоставить первоначальный договор ДДУ (либо все договора переуступки, если она проводилась несколько раз), платежные документы, подтверждающие исполнение финансовых обязательств первоначального дольщика, согласие застройщика на переуступку, заверенное у нотариуса согласие супруга продавца на сделку. От покупателя требуется паспорт, согласие супруга на сделку.
3) Оформить договор. Договор переуступки составляется аналогично первоначальному договору. Предмет договора (переуступка права требования) является существенным условием. Необходимо максимально подробно прописать основания и условия передачи права.
4) Зарегистрировать договор в Росреестре. При желании заверить нотариально.
5) Оплатить госпошлину.
Когда переуступка происходит не по ДДУ, а по другому договору, возможен риск «двойных продаж» – когда одну квартиру продают нескольким лицам одновременно.
Рискованно заключать сделку, если предыдущий покупатель также заключал договор переуступки прав. Конечному покупателю придется отследить всю цепочку предыдущих договоров в Росреестре, поскольку до этого право требования могло быть передано несколько раз.
По договору переуступки переходит задолженность по оплате от предыдущего покупателя. Важный нюанс – проверить, наличие/отсутствие у продавца просроченной задолженности, потому что застройщик имеет право отсудить квартиру за просроченные долги.
Переход долга оформляется либо отдельным договором, либо включается отдельным пунктом в заключаемый договор.
Вывод
Решив купить квартиру по переуступке, главное подтвердить правомерность сделки. Самое надежное подтверждение – государственно зарегистрированный договор долевого участия. Немаловажно проверить и репутацию застройщика во избежание просрочки передачи квартиры.
Читайте также:
Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли
