Что нужно сделать чтобы продать квартиру с несовершеннолетним?

За соблюдением прав ребенка в Российской Федерации следят с повышенным вниманием. Особенно, когда вопрос касается условий, в которых он живет. Но возникают ситуации, когда необходимо продать квартиру с несовершеннолетним независимо от статуса его проживания. Что нужно сделать чтобы продать квартиру с несовершеннолетним?

Данная сделка разрешена законом, но имеет ограничения, несоблюдение которых приведет к расторжению договора купли-продажи и признанию соглашения недействительным.

Когда в квартире проживает несовершеннолетний

Ребенок – полноправный член гражданского общества и обладает теми же правами, что и взрослый. Но в силу возраста он может воспользоваться ими только при участии родителей, опекунов или попечителей.

Продать квартиру, когда в ней зарегистрирован несовершеннолетний, сложно, но реально. Особенности связаны с тем, какие у него на эту жилплощадь права:

• наследования;
• владения;
• проживания.

Оформление сделки происходит в каждом случае по конкретному сценарию, но всегда на первом месте стоят права малолетнего члена семьи.

Еще один фактор, влияющий на сложность и время осуществления сделки, – это возраст детей. В Гражданском кодексе РФ подробно говорится о том, как влияет количество лет на дееспособность ребенка до 18 лет:

• с 14 до 18 наступает ограниченная дееспособность, когда дети могут подписывать документы, но не могут по своей инициативе производить сделки с недвижимостью;
• с 6 до 14 – возраст ограниченной дееспособности, когда у ребенка могут спросить его мнение, но никакие документы он подписывать не вправе, все решают взрослые;
• до 6 лет малыши недееспособны, всю ответственность по защите их прав берут на себя родители, опекуны, попечители.

Законом определены только два случая, когда несовершеннолетний обладает полной дееспособностью до наступления 18 лет:

1. В результате вступления в брак в 16 лет, причем последующий развод не лишает его этого статуса.
2. Вследствие эмансипации, когда в 16 лет он начинает официально работать или заниматься предпринимательством.

В этих случаях сделки с недвижимостью проходят в обычном формате. Во всех остальных вариантах желание продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, не будет реализовано без согласия органов опеки и попечительства (ООП).

Продажа квартиры с несовершеннолетним – пошаговая инструкция

Чтобы понять механизм действий, которые необходимо предпринять для осуществления сделки с недвижимостью, можно разбить их последовательность на конкретные шаги. Но сначала конкретизировать ситуации, когда требуется получить разрешение ООП:

• несовершеннолетний – собственник квартиры или имеет в ней долю;
• ребенок является наследником квартиры, но не вступил в права наследования;
• несовершеннолетний не имеет права собственности, но зарегистрирован и живет на продаваемой жилплощади.

Какие-то шаги будут повторяться, но в целом каждый случай обладает конкретной последовательностью действий в зависимости от прав несовершеннолетнего на жилое помещение.

Читайте также: как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

По праву собственности

Ребенок может стать собственником, если родители оформили жилье на него, либо оно досталось ему по завещанию, и он вступил в права наследования, либо на него записана доля от общей собственности.

Во всех этих случаях родители или опекуны могут продать квартиру, если будут выполнены жесткие условия.

• Приобретаемая жилплощадь равна или больше той, которой владел малолетний член семьи, и будет также оформлена в его собственность.
• В случае, если семья переезжает в другой город, или у несовершеннолетнего есть другое жилье, деньги от продажи должны быть перечислены на личный счет ребенка.

Сама последовательность действий укладывается в простую и понятную схему.

1. В паспортном столе взять справку обо всех лицах, зарегистрированных на продаваемой жилплощади.
2. Собрать пакет документов для получения разрешения органов ООП. В него входят:

• документы, подтверждающие личность родителей и ребенка (паспорта и свидетельство о рождении);
• справка из паспортного стола;
• свидетельства о праве собственности на продаваемую и приобретаемую недвижимость;
• кадастровый и технический паспорт отчуждаемой квартиры.

1. Написать заявление в органы опеки о выдаче разрешения на продажу с предоставлением информации о том, что приобретается новая жилплощадь с сохранением права собственности несовершеннолетнего.
2. Дождавшись положительного ответа от ООП, оформить договор купли-продажи на отчуждаемую жилплощадь и решить вопрос с регистрацией права собственности ребенка на новую квартиру или ее долю.

В органы опеки должна быть предоставлена справка из Росреестра о переоформлении права собственности несовершеннолетнего по новому адресу, подтверждающая соблюдение прав ребенка на сохранение прежних условий проживания.

По праву наследования

Если на недвижимость, которую решили продать, составлено завещание, и в нем записан несовершеннолетний наследник, то сначала ему надо вступить в наследство. Как только это произойдет, квартиру можно продавать по праву собственности (см. выше).

По праву проживания

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, находящийся под опекой, то продать квартиру можно только после того, как он будет выписан и прописан по новому адресу. Последовательность действий должна быть такой:

1. К документам, предоставляемым в ООП, добавляется поквартирная карточка и кадастровый паспорт на новую квартиру.
2. В заявлении в органы опеки указывается адрес нового местожительства ребенка.
3. Паспортный стол оформляет листок убытия и прибытия.
4. После получения информации о прописке несовершеннолетнего, находящегося под попечительством, по новому адресу, ООП дает разрешение на продажу квартиры.

Если сын или дочь живет с родителями, то разрешение органов опеки не требуется. Но выписать и прописать его по новому адресу необходимо до заключения сделки купли-продажи.

Дети до 14 лет обязаны жить с родителями, поэтому матери или отцу надо прописаться по новому адресу, а затем зарегистрировать там ребенка. Несовершеннолетние в возрасте 14-18 лет могут быть прописаны у близких родственников.

При всех операциях с недвижимостью, затрагивающих интересы детей до 18 лет, нельзя забывать о том, что условия их проживания по новому адресу должны быть не хуже, чем на прежнем месте жительства.

Читайте также:

как оформить куплю-продажу квартиры через нотариуса

Можно ли продать квартиру и купить дом если дети в доле

Как продать квартиру в долевой собственности с несовершеннолетним