Законодательство в сфере недвижимости изменяется достаточно часто, так что в целом неважно, впервые ли человек участвует в сделке по приобретению жилья в многоквартирном доме или нет: ему все равно нужно предварительно узнать обо всех нюансах.
Итак, если имеет место продажа квартиры, как происходит сделка купли продажи? Это поэтапный процесс, и обеим сторонам нужно приготовиться к тому, что он может быть достаточно длительным.
С чего все начинается: работа с риелторами
Конечно, можно все сделать и самостоятельно, но подобные сделки на современном рынке скорее редкость и исключение, поскольку сегодня все в основном делается через специализированные агентства.
В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости и оказанию консалтинговых услуг.
При этом риелторы и фактически не могут, и с точки зрения закона не имеют обязанности гарантировать юридическую чистоту жилья, то есть и самой сделки. В договоре купли-продажи риелтор даже не указывается!
Но добросовестное агентство все равно проверяет объект по нескольким формам и направлениям, а также берет у собственника копии документов. На этом этапе очень важно своими глазами увидеть оригиналы, поскольку квартира может находиться в залоге, ведь копии владелец мог снять и до того, как передал документы заимодателю.
Читайте также: как происходит передача квартиры при продаже
Некоторые особо недобросовестные продавцы таким образом получают несколько авансов сразу и исчезают вместе с ними.
Все это нужно проверить еще на этапе предварительного договора, а к моменту подписания основного владелец квадратных метров должен будет подтвердить, что на его жилье нет никаких обременений и оно не передано в качестве залога.
Если квартира является совместно нажитым имуществом, требуется согласие второй стороны на сделку, а если одной из сторон является ребенок или недееспособный гражданин, такое согласие должны выразить органы опеки.
Также очень желательно потребовать от собственника справки из психиатрии и органов опеки, что никаких спорных ситуаций с недееспособными лицами по этому жилью не возникало.
Если человек отказывается предоставлять такие сведения (а затребовать их имеет право только он) – это повод для дополнительной проверки, времени и денег на которую жалеть не стоит.
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи
Если просто, то для того, чтобы приглянувшуюся квартиру не приобрел другой человек. В нем в обязательном порядке прописываются сроки заключения основного договора и фактического перехода квартиры в руки покупателя, а также условия по снятию с учета лиц, прописанных на жилплощади.
Также в этом договоре прописывается сумма аванса и указывается, что если покупатель от сделки откажется, то она остается продавцу в качестве компенсации.
Читайте также: как происходит продажа квартиры через банковскую ячейку
Основной договор – самый важный документ
Поэтому ему уделяется значительно больше внимания, чем дополнительному.
В нем окончательно уточняется порядок расчета между сторонами, прописывается, кто и каким образом будет принимать уплачиваемые деньги. Если уже был передан аванс или залог, это непременно следует указать.
Изучая договор, крайне важно обратить внимание на описание квартиры: чем подробнее оно будет, тем лучше. В обязательном порядке кроме адреса указываются кадастровый номер, площадь (общая и жилая по отдельности), сведения о доме, в котором квартира располагается (год его постройки, материал, из которого его возвели) и то, где именно она располагается, то есть номер подъезда и этаж.
Важно уточнить и все остальные пункты, касающиеся сроков передачи жилья, перечня имущества, которое остается в квартире.
Окончательный расчет и регистрация недвижимости
Деньги за приобретенную квартиру покупатель может передать наличными (в том числе через сейфовую ячейку), аккредитивом и переводом.
Важно помнить, что право собственности на объект недвижимости наступает только когда совершена запись о государственной регистрации свершившегося факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после того, как документы переданы регистратору. Для этого потребуется собрать пакет необходимых документов и немного подождать.
Покупателю на всех этапах до подписания основного договора важно помнить, что он является уязвимой стороной сделки, а значит, имеет полное право требовать от продавца все подтверждающие документы, которые сочтет нужным.
Это его способ обезопасить себя, тут нечего стесняться, поскольку в таких требованиях нет ничего оскорбительного: верить в честное слово незнакомого человека никто не обязан.
Если покупателя что-то не устраивает, лучше отказаться от сделки.
Читайте также:
Как продать квартиру быстро и выгодно
