Безопасность при покупке и продаже квартиры. Риэлторы уже загудели о том, что если не соблюдать правила безопасности при сделках с жильем, то можно просто остаться «без квартиры и без денег.
Только ленивые не слышали эту фразу на рынке недвижимости. Но мало кто задумывается над деталями этого процесса.
А что значит быть в безопасности при покупке или продаже квартиры?
Покупатель и продавец квартиры находятся в неравном положении с точки зрения риска, поэтому меры безопасности для них будут совершенно разными. Давайте рассмотрим их по каждому отдельно.
Безопасность при покупке квартиры
На рынке недвижимости аксиомой является то, что покупатель всегда рискует намного больше, чем продавец. Объяснение простое.
Фактически покупатель приобретает не столько объект (квартиру), сколько ПРАВО на него. А «правильный» – это понятие, зависящее от многих факторов, не всегда очевидное и не всегда однозначное. Продавец в результате сделки получает только деньги, которые вполне ощутимы и поддаются контролю.
Поэтому покупатель должен больше заботиться о безопасности сделки с квартирой, чем продавец. Как именно?
Рекомендуем к чтению: Как проверить квартиру перед покупкой
Правила безопасности при покупке квартиры сильно различаются в зависимости от того, на каком рынке мы покупаем – первичный или вторичный.
На первичном рынке покупаем квартиру в строящемся доме. Юридическая история такой квартиры отсутствует – никто никогда не владел ею, никто не регистрировал право собственности на нее, и никто никогда не имел права ею пользоваться. И поэтому все вопросы безопасности при покупке квартиры в новостройке сводятся к изучению и оценке компании-застройщика.
Если финансовое состояние Застройщика / Застройщика стабильное, его бизнес успешно развивается, а дома строятся, значит, риск покупки квартиры у него минимален.
Правительство еще больше обеспокоилось безопасностью операций на «первичных» и ввело обязательные эскроу-счета при продаже новостроек.
Другое дело, когда мы собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Здесь наша безопасность будет зависеть от многих факторов.
На вторичном рынке покупаем квартиру, на которую уже есть права. Сложность заключается в том, что обладателей таких прав может быть несколько и они не всегда упоминаются в основных документах, подтверждающих права – Свидетельстве о праве собственности на квартиру или Выписке из Государственной регистрационной службы (ГРРН) на квартиру.
Например, в случае, когда квартира зарегистрирована только на имя мужа, но по закону его жена также является владельцем совместной собственности супругов.
Дополнительной сложностью при оценке безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке является право пользования помещением. Такие права пользования подтверждаются регистрацией граждан по месту жительства и могут не иметь ничего общего с правами собственности.
Например, в большой семье, проживающей в квартире, только один человек является владельцем, а остальные – только зарегистрированными жильцами. Тем не менее, все эти люди будут иметь значение для Покупателя.
Кроме того, права собственности Продавцов могут быть ограничены (обременены). И эти обременения прав на квартиру могут иметь для Покупателя разные последствия. В одном случае обременение может запретить Продавцу совершать какие-либо действия по отчуждению квартиры без явного согласия обременения (как, например, в случае банка-кредитора).
В другом случае обременение может просто перейти от бывшего хозяина квартиры к новому собственнику (как в случае завещания, например).
Покупателю квартиры придется очень постараться, чтобы закрепить сделку. Как он может быть в таком случае? Конечно, это требует времени и определенных усилий, но эти знания существенно снизят риски и повысят безопасность покупки квартиры. И это ключевой вопрос для каждого покупателя.
Продавцам квартир решать вопросы безопасности намного проще.
Рекомендуем к чтению: Как происходит продажа квартиры
Безопасность при продаже квартиры
Какова задача Продавца при продаже своей квартиры? Правильно, получать за это деньги. И это все! Все остальные вопросы, связанные с правами, регистрации, обременения и т. д. будут касаться Продавца только в части получения различных справок и выписок.
И только по запросу Регистратора или Покупателя. Проверка всех этих документов ложится на плечи Покупателя. Продавец может здесь отдыхать.
А что будет беспокоить Продавца с точки зрения безопасности при продаже своей квартиры? Только сроки поступления денег по договору купли-продажи. Но способы перевода денег при сделках с квартирами давно отработаны и вполне безопасны. Если их придерживаться, риск сделки для Продавца будет близок к нулю.
Для Продавца квартиры наша пошаговая инструкция включает отдельный раздел, в котором последовательно описываются все его действия, в том числе, как получить деньги при продаже квартиры.
Кроме того, каждый собственник может дополнительно обезопасить себя от действий мошенников, запретив любые действия с квартирой без его личного присутствия.
Читайте также:
Как выбрать квартиру для покупки
