Как инвестировать в недвижимость: плюсы и минусы, риски, советы. Об инвестициях задумываются граждане, имеющие свободные деньги. С целью получения дохода вкладываются в инвестиционные проекты, объекты, приносящие доход.
Как инвестировать в недвижимость, воспользовавшись распространенным методом вложения денежных средств? Этот способ с преимуществами и недостатками.
Риск потери денежных средств минимален, так как недвижимое имущество высоколиквидное, как в сложной экономической обстановке в стране, так и при относительной стабилизации положения.
Плюсы, минусы и риски инвестиций в недвижимость
Недвижимость выбирают опытные инвесторы, а также новички, решившие получать дополнительный доход. И те, и другие преследуют цель защиты финансов от инфляции, выгодного вложения.
Как правильно инвестировать в недвижимость? Для того чтобы заняться процессом, необязательно иметь крупную сумму денег: дольщиками становятся на начальном этапе строительства, входят в жилищный кооператив на правах участника.
Инвестиции – финансовый инструмент, который имеет плюсы и минусы
1. При покупке жилого или коммерческого объекта, собственник сдает имущество в аренду. Длительное время получает пассивный доход в форме арендной платы.
2. Доступность инвестиций: предложений по покупке квартир, комнат, коммерческих помещений много, что позволяет выбрать понравившийся объект.
3. Ликвидность: помещения, вне зависимости от их категории, будут продаваться, покупаться, сдаваться в наем. Не исключен период стагнации: но период носит временный характер.
4. Любая инвестиционная деятельность, независимо от того, какие ее объекты интересуют гражданина, с признаками риска. И это основной недостаток, свойственный не только недвижимости, но и другим объектам вложений.
1. Спрос и цены на недвижимость зависят от экономической обстановки в стране и мире.
2. Высокая стоимость российской недвижимости.
3. В небольших городах фиксируется небольшой спрос на объекты.
4. Владелец жилья, торговой площади оплачивает коммунальные услуги, делает ремонт, то есть несет дополнительные затраты.
Роль форс-мажоров в ситуации с вложениями денег также нельзя игнорировать. Например, гражданин приобрел квартиру в экологически чистом районе, но позднее около дома стали возводить завод, автостраду.
Стоимость квартиры падает: инвестор теряет часть средств, которые он вложил ранее. Как инвестировать в недвижимость и не допустить напрасных трат? Перед покупкой делают предварительный анализ интересующего объекта, учитывают обстоятельства, приводящие гражданина к потере части денег или вложений в целом.
Стопроцентной гарантии того, что инвестор в этом случае ничего не потеряет, никто не даст, но риски минимизирует.
Насколько это выгодно
Опытные инвесторы считают, что недвижимость – выгодный объект. Вложения безопаснее торговли на фондовой бирже, стартапов и бизнеса. Квартиры или коммерческая недвижимость падает в цене, но это явление носит временный характер.
При выборе объектов граждане обращают внимание на крупные города, особенно, если инвестор выбрал квартиры. Чем крупнее город, тем выше по цене жилая недвижимость: для получения желаемой прибыли необходимо провести анализ всех предложений на рынке и выбрать самое выгодное.
В какую недвижимость выгодно вкладывать деньги
В России недвижимость делится на 2 большие группы: жилая и коммерческая. Первая – предназначена для постоянного проживания, должна отвечать установленным требованиям.
Вторая – для ведения предпринимательской деятельности. И в том, и в другом сегменте предлагается большое количество объектов.
При вложении денег инвестор предполагает получать доход с любой категории объектов, что обусловлено разрешенными законом способами распоряжения имуществом.
Жилая
Предложения доступны для частного лица. Имея на руках определенную сумму денег, гражданин приобретает квартиру или комнату. В этой ситуации возможно два варианта дальнейшего развития событий:
1. Сдача объекта в аренду и получение пассивного дохода в период действия арендного договора.
2. Покупка квартиры с целью ее дальнейшей перепродажи по более выгодной цене. Например, гражданин может купить квартиру «с фундамента», ориентируясь на план развития района, строительства инфраструктуры, ее развития и совершенствования. Со временем, после строительства квартира подорожает.
Коммерческая
Инвесторы покупают коммерческие площади, сдают их в аренду. Предприниматели ищут помещения для ведения бизнеса, поэтому на коммерческие объекты большой спрос.
Инвестор регулярно получает прибыль в процессе использования имущества арендатором.
Земельные наделы
При выборе этого вида инвестирования необходимо обратить внимание на следующее:
• не все участки ликвидные;
• государство ужесточило правила пользования землей в зависимости от назначения и ВРИ.
Как инвестировать в недвижимость при малом капитале? Ответ прост: для покупки земельного надела инвестору потребуется меньшая сумма, чем приобретение квартиры вторичного рынка или коммерческого здания.
Преимущества инвестирования в землю:
• простое оформление;
• невысокие налоги;
• отсутствие дополнительных затрат;
• небольшой интерес к земельным наделам со стороны мошенников (в отличие от квартир вторичного рынка).
Для получения максимальной выгоды необходимо обратить внимание на участки, предназначенные для строительства (краткосрочный вариант инвестиций), наделы сельскохозяйственного назначения требуют больше времени и рассчитаны на долгосрочный вариант вложений.
Загородная недвижимость
Жители крупных городов стремятся на отдых за город. Поэтому они ищут возможность для поиска мест отдыха. Инвестор может вложить в деньги в строящийся объект, купить готовые коттеджи, либо приобрести земельный надел для строительства.
При покупке стоит обратить внимание на имеющиеся коммуникации и окружающую обстановку. Отдыхающим необходим комфорт, поэтому дача без удобств вряд ли их заинтересует.
Строительство недвижимости
Распространенный вариант вложения денежных средств, но рискованный. На этапе строительства недвижимость стоит дешевле вторичного рынка. После завершения строительных работ квартиры повысятся в цене.
Риски инвестора связаны с деятельностью компании –застройщика. Если он недобросовестный (такой вариант, к сожалению, не редкость), возрастает риск:
• опозданий сдачи объекта;
• заморозка стройки с неопределенными сроками возобновления работы;
• осуществление незаконного строительства, в результате которого возведенные здания признаются самостроем.
Заинтересованному лицу необходимо тщательно изучить застройщика. Чтобы вложить деньги в недвижимость и не прогадать, читаем отзывы о будущем партнере и анализируем построенным им объекты.
Вложения в парковочные места
Проблема парковок в крупных городах всегда актуальна. Автолюбителям не хватает мест для автомашин. Сумма, которая потребуется инвестору, относительно невелика, в спрос большой.
Многие авто увозят на эвакуаторах, так как повсеместно нарушается парковочный режим. И покупка территории под эвакуированные транспортные средства – предположительно выгодное вложение, но проблема состоит в том, что уточненные статистические данные о прибыльности бизнеса отсутствуют.
Участие в фондах недвижимости
Вложить в недвижимость можно путем приобретения паев фондов. Плюсы вложения состоят в следующем:
• имущество не оформляется на вкладчика: в некоторых случаях это удобно;
• инвестиционным процессом руководят профессионалы с наработанной схемой;
• высокая диверсификация.
Вариант идеально подходит новичку, который на профессиональном опыте других людей изучит все нюансы инвестиционного процесса.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
Этот вариант нельзя сбрасывать со счетов, так как иногда он более выгодный, чем вложения в отечественную недвижимость. Основное, что должен понимать инвестор, это грамотное оформление сделки по приобретению жилья или коммерческого здания в другой стране.
Получение дохода от сдачи в аренду
Жилую недвижимость сдают в аренду, как на длительный срок, указывая его в договоре, либо посуточно. И тот, и другой способ имеют преимущества и недостатки.
Длительный срок
Основное преимущество способа – стабильность, надежность. Хозяева находят арендаторов, которые проживают в арендуемом жилье, получают стабильный доход, но кому-то прибыль кажется невысокой.
Поэтому распространенным вариантом выступает сдача квартиры, апартаментов посуточно.
Посуточно
Среди пользователей услугой чаще всего наблюдаются командировочные лица, а также гости крупного города.
Не исключено, что это могут быть компании, ищущие развлечений на сутки. Риск сдачи жилья посуточно велик: квартиранты могут испортить имущество, с ними часто возникают проблемы. Но доход от посуточной аренды высокий, если сравнивать с наймом на длительный срок.
Получение дохода с перепродажи
Купить недвижимость с последующей перепродажей можно разными способами:
1. Приобрести новостройку с фундамента. Сданная в дальнейшем квартира застройщиком стоит дороже.
2. Купить земельный участок с усовершенствованием его характеристик. Способ требует первоначальных вложений.
Как начать инвестировать в недвижимость
Инвестирование связано с поэтапной работой:
1. Определение уровня финансовых возможностей. Будущий вкладчик должен понимать, какими денежными средствами он обладает. В зависимости от этого он выбирает объект инвестирования: вторичную квартиру (дорогой вариант), новостройку (более дешевый), земельный участок.
2. Изучить предложения на рынке: инвесторам предлагается множество вариантов. При приобретении квартир обращаем внимание на характеристики жилья:
• первичный рынок (новостройка): изучаем предложения застройщика, его надежность, стаж работы в строительстве, возведенные объекты и т.д.
• вторичный рынок: при покупке квартиры или комнаты обязательным условием выступает проверка юридической чистоты недвижимости;
• земельный участок: основное, о чем должен помнить потенциальный инвестор – это ликвидность объекта.
Выбор объекта
При выборе недвижимости в зависимости от ее категории обращаем внимание на нюансы:
• коммерческие помещения: так как они предназначены для ведения бизнеса, предприниматели стремятся арендовать объект, находящийся в шаговой доступности от метро, в проходимом месте;
• жилые помещения: независимо от видов жилья (первичный или вторичный рынок) обращаем внимание на характеристики: тип дома, этажность, инфраструктуру, наличие доступного транспортного сообщения;
• земельные участки: обращаем внимание на ликвидность имущества, расположения, перспективы в отношении ведения бизнеса;
• загородная недвижимость: если инвестор планирует сдавать ее в аренду, то нужно приобрести коттедж с подведенными коммуникациями, желательно – в охраняемом месте.
Приобрести объект
На этом этапе заключается сделка купли-продажи. Ее предметом выступает имущество, которое приобретается. Это существенное условие, без которого договор недействительный.
С этой точки зрения стоит обратить внимание на законность проведения сделки, с включением в текст соглашения цены приобретаемого имущества, а также дополнительных условий.
Если инвестор не обладает юридическими знаниями, рекомендуется обратиться к помощи юриста, который проведет правовой анализ будущей сделки.
После заключения договора переход права собственности обязательно регистрируется в Росреестре путем личного обращения в ведомство или через МФЦ.
Извлечь прибыль
Это основная цель, преследуемая инвестором. После покупки имущества, инвестор получает доход:
• от его аренды (как в жилом сегменте рынка, так и от сдачи коммерческих помещений);
• посредством перепродажи недвижимости (как с улучшением ее характеристик, так и с ожиданием повышения цен на квартиры).
Как инвестировать в недвижимость при малом капитале
Вложить в недвижимость при малом капитале можно путем покупки новостройки, земельного участка.
Как повысить доходность инвестиций
Если инвестора не удовлетворяет пассивный доход, который он получает, можно попробовать увеличить прибыль. Существует несколько вариантов:
1. Разделение большой квартиры на студии. Распространенный вариант: обычно собственники отталкиваются от спроса. Арендаторы охотно снимают студии на длительный срок, а также их сдают посуточно.
Получается, что предприниматель получает двойной доход, так как сдает не одну большую квартиру, а несколько.
2. Перепланировка: вариант похож на разделение одной большой квартиры на несколько небольших.
Не стоит забывать, что перепланировка должна быть согласована в местных органах власти, так как не все конструкции жилого, коммерческого помещения разрешается сносить.
3. Расширение помещения за счет достройки. В некоторых ситуациях требуется разрешение, например, когда коммерческий объект относится к культурному наследию.
Разрешение получают в местном органе власти, на территории которого находится помещение.
Перевод помещения из жилого в нежилое, обратный процесс
Сложный процесс, на котором стоит акцентировать внимание. Вариантов изменения назначения помещения всего два.
Это перевод из жилого в нежилое и наоборот. Комплект документов, которые должен собрать собственник, одинаков для обеих процедур. Но условия смены категории отличаются.
Например, гражданин владеет нежилым помещением. Его нужно перевести в жилое. Для этого необходимо его переоборудовать с соблюдением норм и правил, которые характеризуют помещения жилого назначения.
Условия перевода разные: все зависит от региональной принадлежности объекта недвижимости.
Общие условия перевода помещений из одной категории в другую включают соблюдение требований:
• объект недвижимости не должен быть обременен: в это понятие входит арест, залог и т.д.;
• в помещении не должны быть зарегистрированы третьи лица;
• в ряде случае заинтересованными лицами обустраивается отдельный вход;
• нежилое помещение приобретает обозначенный статус, если оно располагается на 1-ом этаже многоэтажного жилого дома, либо в частном доме.
Для перевода помещения из одной категории в другую, его владелец обращается в органы местной власти. В администрацию собственник передает собранный им комплект документов. Перечень определяется категорией объекта недвижимого имущества и его особенностями.
Это правоподтверждающие документы, технический паспорт, поэтажный план дома. Также проект реконструкции, экспертное заключение от архитектора о том, что переустройство помещения разрешено, действие не затрагивает права третьих лиц, безопасно для здоровья граждан.
Качественный ремонт
В целях увеличения прибыли, собственники проводят ремонтные работы в помещении. В понятие качества входит осуществление евроремонта, при проведении которого используются современные технологии, передовое оборудование и материалы.
Строительные работы выполняются согласно требованиям безопасности. Евроремонт, который проводится под ключ, включает в себя несколько составляющих:
• качественные материалы;
• новейшие технологии;
• уникальность проекта помещения.
Разновидностью одного из видов ремонтных работ выступает дизайнерский проект. Дорогое удовольствие: выгода от его проведения для сдачи квартиру в аренду под большим вопросом.
Для перепродажи с целью увеличения цены недвижимого имущества ремонт лучше провести.Инвестиционная деятельность связана с риском. И это не удивительно, так как инвестиции – часть предпринимательства, в котором субъект ожидает получения прибыли от реализации товаров, услуг, сдачи в аренду.
От большинства инвестиций недвижимость в качестве объекта вложений отличается безопасностью, стабильностью и надежностью. Во многом, это объясняется ликвидностью недвижимого имущества
Читайте также:
