Как говорится в одном небезызвестном про, а за квадратные метры ведутся настоящие войны. Одним из способов отстоять право на жилье является борьба наследников с новыми собственниками.
Механизмов такой борьбы масса. Мы же рассмотрим такой вариант, когда наследники настаивают на том, что их прародитель на момент отчуждения квартиры не понимал, что он делает, ввиду состояния своего здоровья (заболевания, плохого самочувствия).
Тема весьма актуальная и злободневная, поскольку, порой, со стороны наследников имеет место простое злоупотребление своими правами. Постараемся ответить на часто возникающие в таком случае вопросы: Как понять, вменяемый ли человек на момент подписания договора? И как обезопасить себя на будущее от такого рода претензий со стороны наследников?
Когда можно оспорить сделку
Для наглядности рассмотрим пару примеров. Отец под старость лет нашел себе новую любовь. После смерти отца выясняется, что квартиру он еще при жизни подарил своей сожительнице.
Детей, естественно, не усматривает, что квартира досталась постороннему лицу, и они пытаются отсудить жилье обратно. И тут на помощь приходит норма закона, которая дает право признать сделку недействительной, поскольку человек на момент ее совершения не понимал, что он делает.
Основанием выступает наличие всяких «старческих» болячек, которых под конец жизни у всех накапливается не мало (сердце, сосуды, старческое слабоумие, иные длительные расстройства здоровья, а также давление, температура и т.п.).
Еще один пример. У мамы двое детей. С кем-то из них общается чаще, с другим ребенком, в силу удаленности его проживания, общение происходит только по телефону. Мама принимает решение подарить квартиру ребенку, который постоянно рядом с ней.
И когда об этом узнает второй наследник, он тут же активизируется, приезжает к матери, давит ей на чувство жалости, просит переписать квартиру на него. Тут и рождается иск об оспаривании сделки. Основание все то же, мама не понимала, что делает, поскольку у нее было плохое самочувствие (например, высокое давление).
Таким же образом наследниками оспаривается и завещание.
Таких примеров очень много. В отдельных случаях наследники даже умудряются предъявлять претензии к совершенно посторонним людям, – новым покупателям, которые в свое время купили квартиру за свои честно заработанные деньги, и живут там на протяжении нескольких лет.
Бывают, конечно, и реальные случаи, когда мошенники, видя невменяемое состояние собственника жилья, раскручивают его, и покупают квартиру гораздо дешевле ее реальной стоимости, либо вообще дают подписать договор дарения.
Но здесь мы рассматриваем исключительно случаи злоупотребления наследников своими правами.
Итак, из приведенных примеров явно следует, что сделку по отчуждению недвижимости может оспорить не только сам продавец, но и наследник, заявив, что родитель в момент ее совершения имел заболевания, в силу которых не понимал, что он делает.
Иными словами, подписывая договор (дарения, купли-продажи, мены, завещание), человек в силу своего физического состояния не понимал, что именно подписывает, и не знал, какие будут последствия (что он лишится жилья).
Однако, в таком деле мало одних слов. Подтверждать и доказывать свои предположения необходимо непосредственно в суде.
Судебная процедура
С иском о признании недействительной сделки по отчуждению квартиры может обратиться как сам продавец, так и его наследники. Вместе с этим, истцам придется потратиться на уплату государственной пошлины, чтобы суд мог принять иск к рассмотрению.
Ведь государственная пошлина уплачивается, исходя из стоимости жилья. В настоящее время, квартиры, как правило, стоят от 1 000 000 рублей и выше.
Таким образом, налоговое законодательство устанавливает, что размер госпошлины будет колебаться от 13 200 и до 60 000 рублей. Такие иски рассматриваются федеральным районным судом по месту нахождения недвижимости. Кроме этого, срок исковой давности сокращен до одного года.
Данный срок начинается с того момента, когда продавец (его наследник) узнал о нарушении своих прав. Таким образом, для наследников этот год начинает течь с того момента, когда они узнали об отчуждении жилья, а для самого продавца – когда он вновь начал осознавать все происходящее вокруг него.
В качестве правовой основы такого искового заявления выступает ч. 1 ст. 177 Гражданского кодекса РФ.
Итак, основной предмет доказывания в данном стороне – несоответствие волеизъявления продавца его реальной воле. Иными словами, необходимо доказать, что на момент заключения сделки продавец в силу своего физического состояния не понимал, что он передает свое жилье третьим лицам.
В качестве доказательств по таким делам используют свидетельские показания (знакомые, родственники, государственный регистратор, нотариус) и медицинские документы. Однако, самым важным и основным доказательством по делу будет заключение судебно-психиатрической экспертизы. Назначается такая экспертиза судом.
Если продавец жив, то эксперты, наряду с медицинской документацией, обследуют его состояние. Если же он умер, то экспертиза проводится по медицинским документам.
Важно отметить, что экспертов интересуют лишь те медицинские документы, которые отражают состояние продавца на момент подписания договора, и незадолго до этого. Поэтому ссылка на то, что продавец потерял рассудок перед смертью вряд ли будет принята экспертами и судом во внимание.
После проведенного исследования эксперты составляют заключение, где указывают, как именно проводилось исследование, и отвечают на поставленный перед ними вопрос: «Мог ли гражданин на момент совершения сделки понимать значение своих действий и руководить ими?».
Экспертное заключение направляется в суд, рассматривающий дело, и судья на основании поступившего документа принимает свое решение.
Если медики пришли к выводу, что человек все понимал, то суд выносит отказное решение. Приобретатели жилья в данном случае отделаются только испорченными нервами и потраченным временем, жилье останется в их владении. Немного иначе обстоят дела, если все же эксперты посчитали, что человек при заключении сделки не понимал, на что он идет
Если сделка признана недействительной
Если эксперты в своем заключении указали, что гражданин в силу своего состояния здоровья не мог понимать значение своих действий, суд вынужден признать сделку недействительной. Вместе с этим, в решении указывается, что каждая сторона обязана вернуть те материальные блага, которые она получила по сделке.
Так, если оспорена сделка купли-продажи, то покупатель возвращает квартиру первоначальному владельцу, но и продавец, в свою очередь, должен вернуть полученные по договору деньги.
Как приобретателю недвижимости обезопасить себя
Как вы уже поняли, к покупке жилья нужно подходить с осторожностью. Поэтому необходимо взять на вооружение следующие рекомендации:
1. Визуально проверяйте продавца на вменяемость. По разговору, по внешнему виду, по жестикуляции смотрим, производит ли человек впечатление психически здорового.
2. Просите предоставить справку психиатра (особенно, если приобретаете жилье у пожилого человека). Причем справка должна носить характер медицинского освидетельствования, а не просто отписка, что на учете в психоневрологическом диспансере человек не состоит.
Еще один важный момент, справка должна быть свежей, предпочтительнее одной датой с датой совершения сделки, или днем раньше. Также не лишним будет предоставить справку из наркологического диспансера о том, что человек не состоит там на учете.
3. Заверяем сделку у нотариуса. Хоть это и не является обязательным условием для регистрации сделки, сходить к нотариусу все же нужно. Нотариус, являясь официальным лицом, засвидетельствует вменяемость продавца на момент совершения сделки.
Кроме того, многие нотариусы сейчас при заверении сделок ведут видеосъемку. Это предоставит дополнительные гарантии добросовестным покупателям.
В заключение хотелось бы отметить, что в настоящее время участились случаи рассмотрения судами подобного рода споров. В большинстве случаев это связано с борьбой наследников за квадратные метры.
Чтобы сохранить свое время и нервы, постарайтесь минимизировать все риски перед покупкой жилья, используя приведенные рекомендации.
Если перед совершением сделки вы проверите психическое и физическое состояние продавца, то в дальнейшем вероятность остаться без квартиры сводится к нулю.
Рекомендуем к чтению:
