Благодаря недвижимости, купленной в кредит, многие россияне улучшили жилищные условия. Собственное жилье с долгой рассрочкой и выплатой доступных ежемесячных взносов привлекает и молодые семьи, и старшее поколение.
Но возникают ситуации, когда требуется выгодно продать квартиру в ипотеке и купить другую квартиру, большей или меньшей площади.
Произвести подобную финансовую операцию можно, но надо знать некоторые нюансы этой сделки.
Причины продажи квартиры в ипотеке
Случаи, когда владелец ипотечной недвижимости хочет ее продать еще на стадии выплаты кредита, нередки. Подобное решение принимается не спонтанно, а по достаточно серьезной причине.
- Если стало невозможным выплачивать ежемесячные взносы по кредиту. Такая ситуация возникает, когда заемщик потерял работу, заболел, произошли какие-то события, повлиявшие на его платежеспособность. Продажа жилья в этом случае поможет не накопить долги перед банком и закрыть кредитный договор. Только начинать поиски покупателя надо раньше, чем ситуация станет совсем критичной. Иначе вырученные от продажи залогового имущества средства пойдут на погашение долгов перед банком.
- Когда необходимо изменить размеры жилплощади, причем как в большую, так и в меньшую сторону. В этом случае владелец возвращает банку жилплощадь и, получив залоговые средства, приобретает другую недвижимость. Существует несколько схем организации подобных сделок купли-продажи.
- При обоснованном выезде за границу на новую работу или для ухода за близким родственником на длительное время. В данной ситуации необходимость в собственном жилье просто отпадает, поэтому банку выгоднее помочь с продажей собственности, купленной в кредит, чем потерять клиента и вложенные средства.
В любом случае вполне реально выгодно продать квартиру в ипотеке, а потом снова купить квартиру в кредит или за наличную сумму.
Условия продажи ипотечной квартиры
Отказать клиенту в продаже жилья, находящегося в залоге, банк не может. Наиболее приемлемым условием сделки для финансового учреждения станет либо полное погашение кредита покупателем, либо перевод на него обязанностей по выполнению обязательных платежей.
При этом банк тщательно изучает кредитную историю потенциального клиента, чтобы сделка прошла с соблюдением интересов всех участников. По итогам проверки финансовое учреждение выдает заемщику официальное разрешение на продажу ипотечной квартиры.
В каждом конкретном случае задача решается, исходя из существующих реалий, но условно все варианты купли-продажи жилплощади с обременением можно разделить на три типа.
Расчет наличными средствами
Покупатель и владелец недвижимости оформляют у нотариуса соглашение о передаче аванса или задатка в размере ипотечного долга. С этим соглашением и с банковским разрешением клиент идет в банк и полностью закрывает задолженность по кредиту.
Получив на руки документ об отсутствии претензий со стороны финансовой организации и став полноправным владельцем жилья, продавец оформляет сделку купли-продажи на оставшуюся сумму. Покупатель вносится в Росреестр как новый собственник.
При повторном обращении в эту организацию с предъявлением бумаг, подтверждающих закрытие ипотеки, Росреестр снимает обременение с квартиры. Покупатель в этом случае рискует своими деньгами, если продавец вдруг откажется продавать жилье после того, как был погашен кредит. Добиваться справедливости придется через суд.
Проведение расчетов через банк
При наличии банковского разрешения покупателю выделяется две депозитарные ячейки. В одну он кладет сумму, необходимую для полного погашения займа, во вторую – остаток от полной стоимости жилья.
Оформляется договор купли-продажи, документы регистрируются в Росреестре, право собственности на ипотечную квартиру переходит к покупателю.
Продавец забирает деньги из первой ячейки, закрывает кредит, банк выдает новому владельцу соответствующую бумагу, по которой в Росреестр снимается обременение. Только после этого продавец забирает деньги из второй ячейки.
Переоформление ипотечного договора
Вариант, наиболее удобный банку, но не очень популярный среди желающих продать или купить квартиру в ипотеке. Оформляется банковский документ, после чего право собственности переходит на нового владельца.
Вместе с этим на него ложится обязанность по дальнейшему погашению займа. Поэтому процедура проводится только после того, как кредитная организация завершит полную проверку нового клиента и одобрит выбор.
Выгоды и риски при продаже квартиры в ипотеке
Стоимость квадратных метров определяется заемщиком, но при этом контролируется банком. Необоснованное завышение увеличит время поиска покупателя, а занижение цены не покроет сумму займа.
Учитывая, что банковское разрешение на продажу жилья, находящегося в залоге, действительно всего 3 месяца, необходимо заранее выставить квартиру на продажу, чтобы успеть найти покупателя. Иначе придется устанавливать цену ниже рыночной, что нежелательно для продавца.
Чтобы выгодно продать квартиру в ипотеке и сразу купить другую, надо проводить сделку при участии кредитной организации. В этом случае риски будут минимальны и практически равны нулю.
Покупатель может пострадать, если оплатил остаток ипотечного кредита в счет оплаты за квартиру без соответствующего нотариального оформления. Есть вероятность того, что он может лишиться этих денег, если вторая сторона откажется от сделки.
Читайте также:
